De woningmarkt IS de conjunctuurcyclus in de VS
Door Christopher Dembik, Hoofd Macro-economisch Onderzoek, Saxo Bank
De woningmarkt IS de conjunctuurcyclus in de Verenigde Staten, of speelt althans een belangrijke rol in de huidige cyclus. Recente gegevens bevestigen dat de woningmarkt de komende maanden sterk zal krimpen. Of het een zachte of een harde landing zal zijn, is nog te vroeg om te zeggen. Hoe harder de vertraging, des te groter is natuurlijk de kans op een recessie of een recessionette dit jaar of in 2023. Voorlopig is een recessie niet ons basisscenario voor de Verenigde Staten.
In de afgelopen decennia heeft de woningmarkt stelselmatig een sleutelrol gespeeld in de Amerikaanse conjunctuurcyclus. Dit is ook het geval in de huidige cyclus. De afgelopen twee jaar hebben niet alleen de economen maar ook de beleggers zeker niet genoeg aandacht besteed aan de woningmarkt. Vooral niet in het begin van de pandemie toen massale stimuleringsmaatregelen de vraag opdreven en overal in de Verenigde Staten prijszeepbellen deden ontstaan (sinds het begin van de pandemie zijn de woningprijzen op nationaal niveau gemiddeld met bijna 40 % gestegen).
De woningmarkt bevindt zich nu in een kwetsbare positie. De hoge inflatie drukt over de hele lijn het consumentenvertrouwen. En de hypotheekrente is na de verkrappingscyclus van de Amerikaanse Federal Reserve tot boven de 6% gestegen. Daardoor is het risico op een harde landing nu toegenomen. De voorbije weken hebben verschillende grote vastgoedbedrijven zoals Redfin Corporation of woningbouwers zoals Lennar (de op één na grootste speler in de Verenigde Staten) gewaarschuwd voor het risico op een groeivertraging. Om de vraag op peil te houden hebben sommige van hen in bepaalde gebieden al lagere prijzen en stimuleringsmaatregelen ingevoerd. Maar het is nog te vroeg om in te schatten of dit succes zal hebben.
Op dit ogenblik bevestigen alle gegevens een aanzienlijke vertraging. De markt is zeer onevenwichtig. In mei daalde de verkoop van bestaande woningen met 3,4% tot 5,4 miljoen stuks. Dit is een nieuw dieptepunt sinds de pandemie. De verkoop daalde met 17% ten opzichte van januari. De grootste en meest verontrustende dalingen doen zich voor in het Midwesten, het Westen en het Zuiden. Tegelijkertijd blijven de mediane prijzen stijgen (+15% tot $408 000 - dit is een nieuw record). De voorraad is zeer laag: slechts 2,6 maanden. De cijfers van de woningbouwvergunningen en de gestarte werven zijn in mei ook gedaald. Het aantal gestarte werven daalde met 14,4%. Dit is de derde maandelijkse daling in vijf maanden. De woningbouwvergunningen daalden in dezelfde maand met 7%.
De markt bevindt zich in een unieke situatie. De laatste keer dat de betaalbaarheid van woningen zo laag was, dateert van 2007 - zie onderstaande grafiek. Naar verwachting zal het op korte en middellange termijn nog erger worden. De sterke stijging van de hypotheekrente, die nog maar net begonnen is, vormt een grote belemmering voor de kopers van een nieuw huis. Voeg daarbij de hypotheekleningen die afgesloten werden met zeer lage vaste rentetarieven, wat ook tot minder mobiliteit op de woningmarkt zal leiden. Dit zal gevolgen hebben voor de hele economie, te beginnen met de woningbouwactiviteit, met tal van vertragingen afhankelijk van de orderportefeuilles.
Toekomstige gegevens over de woningmarkt kunnen helpen om te beoordelen of er al dan niet een reëel risico op een recessie bestaat. Uit de laatste enquête onder professionele prognosemakers blijkt dat de kans op een recessie 20% bedraagt. Wanneer we dit niveau bereiken, is de economie meestal al in een recessie beland.
Economen zijn niet erg bedreven in het accuraat voorspellen van een recessie. Er zijn slechts twee uitzonderingen: in het begin van de jaren tachtig, toen Fed-voorzitter Paul Volcker de rente verhoogde om de inflatie te bestrijden (maar dat was zo voor de hand liggend dat zelfs economen het zagen aankomen) en in 1995, toen er een zachte landing volgde.
Momenteel voorspellen wij geen nakende recessie in de Verenigde Staten. De kans dat het dit jaar of volgend jaar gebeurt, zal sterk afhangen van de evolutie van de woningmarkt. Maar er bestaat geen discussie dat we vooral in 2023 een veel lagere groei zullen kennen dan velen hadden verwacht, technische recessie of geen recessie. Alle gegevens wijzen op een sterke vertraging van de groei.
